EnglishCùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế Việt Nam, số lượng người nước ngoài đến Việt Nam để sinh sống, làm việc và đầu tư ngày một gia tăng. Nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài vì vậy là rất lớn. Bất động sản nói chung, và nhà ở nói riêng, là một tài sản có giá trị lớn đối với hầu hết mọi người. Bên cạnh vấn đề về giá cả, người nước ngoài cần thiết phải hiểu được những quy định pháp lý liên quan trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Trong bài viết này, Nova Law sẽ đưa ra các hướng dẫn pháp lý về việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.
1. Người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không?
Có, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam. Căn cứ vào điều 159 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài được quyền sở hữu nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Lưu ý rằng người nước ngoài chỉ có các quyền liên quan đến việc sở hữu nhà ở (tài sản trên đất), và không có quyền liên quan đối với đất. Nói cách khác, người nước ngoài không được quyền mua đất tại Việt Nam.
Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam khá đơn giản: họ chỉ cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định.
2. Người nước ngoài được mua những loại nhà ở nào?
Căn cứ vào Luật Nhà ở, người nước ngoài được quyền sở hữu 3 loại hình nhà ở như sau:
- Nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm biệt thự, nhà liền kề và shophouse
- Nhà ở được người nước ngoài đầu tư xây dựng theo dự án tại Việt Nam (*)
(*) Trong phạm vi bài viết, Nova Law chỉ phân tích vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không đầu tư, thực hiện dự án nhà ở.
3. Các hạn chế áp dụng đối với người nước ngoài sở hữu nhà ở
Về cơ bản, người nước ngoài có thể dễ dàng mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Căn cứ vào điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, một số hạn chế pháp lý hiện hành như sau:
- Người nước ngoài chỉ được trực tiếp mua, thuê mua nhà ở từ 2 đối tượng (i) chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, hoặc (ii) tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở;
- Người nước ngoài chỉ được nhận tặng cho, hoặc thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức Việt Nam. Hiểu đơn giản, người nước ngoài không được mua nhà ở trực tiếp từ các chủ sở hữu nhà Việt Nam;
- Việc thanh toán tiền mua nhà phải được thực hiện qua ngân hàng đang hoạt động tại Việt Nam;
- Không được sở hữu nhà trong các khu vực được đảm bảo an ninh, quốc phòng;
- Chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc 10% hoặc không quá 250 căn nhà trên tổng số lượng nhà ở riêng lẻ trong dự án.
4. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn bao lâu?
Thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm, và có thể được gia hạn thêm. Cụ thể, thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài sẽ theo thỏa thuận cụ thể trong các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở, nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu. Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
5. Thủ tục người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam
Dưới đây là 7 bước chi tiết để người nước ngoài thực hiện giao dịch mua và sở hữu nhà ở
Phương án 1: Mua nhà ở trực tiếp từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
- Bước 1: Tìm nhà ở phù hợp
- Bước 2. Ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư
- Bước 3. Công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng
- Bước 4. Thanh toán tiền mua nhà qua ngân hàng
- Bước 5. Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (chủ đầu tư thực hiện)
- Bước 6. Nhận thông báo đóng lệ phí trước bạ và đi nộp thuế (chủ đầu tư thực hiện)
- Bước 7. Nộp lại biên lai nộp thuế và nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (chủ đầu tư thực hiện)
Phương án 2: Nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở từ cá nhân/tổ chức khác
- Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
- Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng
- Bước 3: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng
- Bước 4: Đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
- Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
6. Các loại thuế và phí liên quan
| STT | Thuế/Phí | Mức đóng |
| 1 | Lệ phí trước bạ | 0.5% x giá trị nhà ở giao dịch |
| 2 | Thuế thu nhập cá nhân (áp dụng cho bên bán) | 2% x giá trị nhà ở giao dịch |
| 3 | Phí công chứng hợp đồng | Được xác định theo giá trị nhà ở giao dịch |
| 4 | Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Tùy từng tỉnh/thành phố Ví dụ, phí thẩm định hồ sơ tại Hà Nội là 0,15% giá trị nhà ở, nhưng không vượt quá 5 triệu/hồ sơ |
| 5 | Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở | Dưới 100.000 đồng |
7. Người nước ngoài có được vay thế chấp để mua nhà không?
Về mặt lý thuyết, người nước ngoài có thể được vay thế chấp để mua nhà. Tuy nhiên, thực tế không có nhiều ngân hàng hỗ trợ vấn đề này. Các điều kiện và ưu đãi cho người nước ngoài vay cũng ít hơn cho công dân Việt Nam. Thời hạn vay thế chấp của người nước ngoài khá ngắn, bằng với thời hạn cư trú được phép của họ tại Việt Nam, thường là dưới 5 năm.
Thực tế, khi mua nhà ở tại Việt Nam, phương án thanh toán bằng tiền mặt và không vay thế chấp là phổ biến nhất, và giúp cho giao dịch mua bán được thực hiện nhanh hơn.
8. Người nước ngoài có được cho thuê nhà ở không?
Câu trả lời là Có. Người nước ngoài được phép cho thuê nhà ở nếu đáp ứng được 2 điều kiện sau:
- Trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
- Chủ ở hữu phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
9. Người nước ngoài có được quyền bán nhà ở không?
Người nước ngoài có thể bán nhà ở cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Ngiêm cấm hành vi bán nhà nhằm mục đích kinh doanh.
10. Việc sở hữu nhà ở có dẫn đến việc người nước ngoài được cư trú lâu dài tại Việt Nam?
- Visa lao động: bằng cách xin việc tại Việt Nam;
- Visa đầu tư: đầu tư mở công ty tại Việt Nam;
- Giấy miễn thị thực 5 năm: kết hôn với công dân Việt Nam hoặc Việt Kiều.
Kết Luận
Về cơ bản, người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng kèm theo đó là nhiều điều kiện pháp lý để được mua, sở hữu và bán nhà ở một cách hợp pháp. Vì vậy, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu và có thể tuân thủ các quy định này trước khi đưa ra quyết định mua nhà.
Nova Law hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin pháp lý tổng quan về việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Chúc bạn sớm tìm được ngôi nhà phù hợp và giao dịch thuận lợi để có thể ổn định cuộc sống tại Việt Nam. Nếu có nhu cầu thành lập công ty tại Việt Nam hoặc xin visa dài hạn, vui lòng liên hệ Nova Law.
